DSR
DSR 40%가 대출 한도를 깎는 방식
DSR은 소득 대비 원리금입니다. 대출 종류마다 그 원리금을 세는 방법이 다릅니다.
은행권 DSR 40%는 “연소득의 40%를 넘는 원리금을 새로 만들 수 없다”는 뜻입니다. 연소득 5,000만원이면 모든 대출의 연간 원리금 합이 2,000만원(월 약 167만원)을 넘지 않아야 합니다. 2금융권은 50%입니다. DTI는 주담대 원리금과 나머지 이자를 보지만, DSR은 모든 대출 원리금을 보기 때문에 한도를 실제로 자르는 쪽은 DSR입니다.
대출 종류마다 세는 법이 다릅니다
| 대출 | DSR에 넣는 값 | 같은 1억원의 체감 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 실제 상환방식의 원금+이자 | 금액이 커 보통 DSR의 대부분 |
| 신용대출·마이너스통장 | 만기와 관계없이 5년 원리금균등 환산 | 쓰지 않은 한도도 전액으로 잡힘 |
| 전세대출 | 이자만 (원금 제외가 기본) | 같은 금액이라도 부담이 작음 |
| 디딤돌·버팀목 등 정책대출 | 해당 상품 자체는 산정 제외 | 이후 다른 대출을 받을 때는 포함 |
신용대출 1억을 실제로 이자만 내고 있어도 DSR 계산에서는 원금 2,000만원가량을 매년 갚는 것으로 봅니다. 마이너스통장은 사용한 금액이 아니라 약정 한도 전액입니다. 한도가 큰 마이너스통장을 안 쓰고 놔두면 주담대 한도만 줄어듭니다.
주담대는 만기·상환방식·금리유형이 한도를 가릅니다
주담대는 실제 월 상환액이 그대로 들어갑니다. 초기 상환액이 큰 순서대로 원금균등, 원리금균등, 체증식입니다. 한도는 그 반대입니다. 거치기간은 당장의 월 부담을 줄이지만 DSR에는 불리합니다. 원금을 거치기간을 뺀 나머지로 나눠 반영하기 때문입니다. 30년 만기에 3년 거치를 두면 원금을 27년에 나눕니다.
2025년 6·27 대책 이후 수도권·규제지역 시중은행 주담대 최장 만기는 30년입니다. 만기를 40년으로 늘려 연간 원리금을 낮추는 방법은 수도권에서 쓸 수 없습니다. 지방 비규제와 디딤돌 같은 정책대출은 상품에 따라 40년이 남아 있습니다.
스트레스 금리가 한도를 한 번 더 깎습니다
한도를 심사할 때는 실제 금리에 스트레스 가산금리를 더합니다. 갚는 이자가 오르는 것이 아니라, “금리가 이만큼 올라도 40%를 넘지 않는지”를 보는 장치입니다.
- 수도권·규제지역 주담대: +3.0%p 전액 (3단계)
- 지방 주담대: +1.5%p의 50% = +0.75%p (2026.12.31까지 2단계 유예)
- 신용·기타대출: +1.5%p 전액
- 순수 고정형 주담대: 스트레스 미적용. 혼합·주기형은 고정 비중에 따라 줄어듦
같은 소득·같은 집값이라도 변동형과 고정형은 한도가 억 단위로 갈릴 수 있습니다. DSR 계산기는 이 3단계 가산을 반영합니다.
숫자 예시: 연소득 5,000만원, 신용대출 5,000만원
연간 원리금 상한은 2,000만원입니다. 신용대출 5,000만원을 5년 환산하면 원금만 연 1,000만원이고 이자와 스트레스까지 더해집니다. 남은 여력으로 수도권 변동형 주담대를 받으면, 실제 금리에 3.0%p를 더한 월 상환액이 남은 한도를 넘지 않는 선에서 끊깁니다. 신용대출을 먼저 갚거나 마이너스통장 한도를 줄이는 편이 주담대 한도를 늘리는 가장 빠른 방법인 경우가 많습니다.
시중은행 주담대 한도는 DSR만으로 정해지지 않습니다. 규제지역 LTV와 집값별 절대한도(15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억) 중 가장 낮은 금액이 최종 한도입니다. 이 세 값의 비교는 디딤돌 vs 시중은행과 주담대 계산기에서 이어서 볼 수 있습니다.
스트레스 단계와 만기 제한은 금융위원회 발표를 기준으로 한 참고 설명입니다. 은행 내부 총량이나 개별 심사 가산은 반영하지 않습니다.