DSR 계산기

DSR이란?

DSR은 연소득에서 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 전세대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장까지 모두 더해 계산하기 때문에 현재 대출 한도를 실질적으로 결정하는 가장 중요한 규제입니다.

은행권은 DSR 40%, 저축은행·보험·카드사 등 2금융권은 50%를 넘으면 신규 대출이 제한됩니다. 위 DSR 계산기에 연소득과 보유 대출을 입력하면 스트레스 금리까지 반영한 DSR과 한도 초과 여부를 바로 확인할 수 있습니다.

대출 종류별 DSR 산정 방식

같은 1억원이라도 대출 종류에 따라 DSR에 잡히는 금액이 크게 다릅니다. 실제로 매달 내는 돈이 아니라 아래 규칙으로 환산한 금액이 심사에 반영됩니다.

주택담보대출을 만기일시상환으로 받는 경우는 드물지만, 그때는 원금을 대출기간(최대 10년)으로 나눠 반영합니다.

주택담보대출이 DSR을 좌우하는 3가지

주택담보대출은 금액이 커서 대개 DSR의 대부분을 차지합니다. 소득이 같아도 아래 세 가지를 어떻게 고르느냐에 따라 한도가 억 단위로 갈립니다.

① 금리 유형 — 차이가 가장 크다

스트레스 금리는 금리 유형별로 다르게 붙습니다. 금리가 오를 위험을 차주가 얼마나 떠안느냐에 따라 차등하기 때문입니다. 아래는 수도권·규제지역 기준입니다.

지방 비규제지역은 2026년 12월 31일까지 2단계가 유예되어 변동형도 0.75%p만 붙습니다.

② 만기 — 수도권은 30년이 상한

만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR이 내려갑니다. 다만 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 최장 만기가 30년으로 제한되면서, 만기를 40년으로 늘려 한도를 키우는 방법은 수도권에서 더 이상 쓸 수 없습니다. 지방 비규제지역과 디딤돌 등 정책대출은 40년까지 가능합니다.

③ 상환방식 — 초기 상환액이 관건

DSR은 첫해 연간 원리금을 기준으로 심사하므로, 초기 상환액이 적은 방식일수록 한도가 크게 나옵니다. 대신 초기에 원금을 늦게 갚는 만큼 총이자는 늘어납니다.

거치기간을 두면 원금을 거치기간을 뺀 나머지 기간에 나눠 갚는 것으로 계산해 연간 원리금이 오히려 커집니다. 한도 측면에서는 불리합니다.

마지막으로, DSR을 통과해도 그만큼 다 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 주택담보대출 한도는 LTV 기준 한도, DSR 기준 한도, 수도권·규제지역 절대 한도(주택가격 15억 이하 6억원, 15~25억 4억원, 25억 초과 2억원) 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다.

스트레스 DSR 3단계 적용 기준

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해, 심사할 때만 실제 금리에 가산금리를 얹어 한도를 계산하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니지만 빌릴 수 있는 금액은 줄어듭니다.

• 지방 주택담보대출은 2026년 12월 31일까지 2단계(50%) 기준이 유예 적용됩니다.
• 신용대출은 전체 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다.
• 혼합형·주기형은 고정금리 기간이 만기의 70% 이상이면 스트레스 금리를 적용하지 않습니다.

연소득별 DSR 40% 상환 한도

다른 대출이 전혀 없을 때 은행권 기준(DSR 40%)으로 쓸 수 있는 원리금 상환 여력입니다. 기존 대출이 있다면 그만큼 차감한 금액이 신규 대출에 쓸 수 있는 한도가 됩니다.

같은 소득 5,000만, 남은 여력

연소득 5,000만원의 은행권 한도는 연 2,000만원(월 167만원)입니다. 이미 있는 대출만 바꿔 남은 여력을 나란히 봤습니다. 신용 5,000만은 연 5.5%·5년 원리금균등(잔액 1억 미만이라 스트레스 미적용), 전세 2억은 연 3.6% 이자만 넣었습니다.

같은 5,000만원이라도 신용은 원금을 5년에 나눠 잡아 여력이 크게 줄고, 전세는 이자만 들어가 여유가 남습니다. 위 계산기에 실제 잔액과 금리를 넣으면 스트레스 가산까지 반영됩니다.

DSR 낮추는 방법

1. 신용대출을 먼저 갚습니다. 5년 분할로 환산되기 때문에 같은 금액이라도 DSR을 가장 많이 끌어올리는 대출입니다.
2. 주담대는 금리 유형부터 봅니다. 수도권 기준 변동형 3.0%p, 주기형 0.6~1.2%p로 차이가 커서 한도를 가장 크게 바꿉니다.
3. 만기를 늘립니다. 연간 원리금이 줄어 DSR이 내려갑니다. 단 수도권·규제지역 주담대는 30년이 상한이라 지방에서만 40년까지 쓸 수 있습니다.
4. 거치기간은 두지 않습니다. 원금을 나눠 갚을 기간이 짧아져 연간 원리금이 오히려 커집니다.
5. 쓰지 않는 마이너스통장을 정리합니다. 사용액이 아니라 약정 한도 전액이 대출로 잡힙니다.
6. 정책대출을 활용합니다. 디딤돌·버팀목 등 주택도시기금 대출은 DSR 산정에서 제외됩니다.

DSR 계산기 자주 묻는 질문

주택담보대출은 DSR에 어떻게 반영되나요?

신용대출처럼 환산하지 않고 실제 상환방식대로 원금과 이자를 그대로 반영합니다. 대부분 원리금균등분할상환이라 매달 내는 금액이 그대로 DSR에 들어갑니다. 금액이 크다 보니 보통 DSR의 대부분을 주택담보대출이 차지하며, 만기·상환방식·금리유형 세 가지에 따라 한도가 억 단위로 갈립니다.

만기를 40년으로 늘리면 한도가 늘어나나요?

지방에서는 가능하지만 수도권에서는 막혔습니다. 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 최장 만기가 30년으로 제한되어, 만기를 늘려 연간 원리금을 낮추는 방법을 쓸 수 없습니다. 지방 비규제지역과 디딤돌 같은 정책대출은 여전히 40년까지 가능합니다.

상환방식을 바꾸면 대출 한도가 달라지나요?

달라집니다. DSR은 첫해 연간 원리금을 기준으로 보기 때문에 초기 상환액이 적은 방식일수록 한도가 크게 나옵니다. 초기 부담이 큰 순서로 원금균등 > 원리금균등 > 체증식이고, 한도는 정확히 그 반대입니다. 다만 초기 부담이 적은 방식일수록 총이자는 많아지므로 한도만 보고 고르면 손해일 수 있습니다.

거치기간을 두면 DSR에 유리한가요?

불리합니다. 거치기간에는 이자만 내지만 DSR을 계산할 때는 원금을 거치기간을 뺀 나머지 기간으로 나눠 반영합니다. 30년 만기에 3년 거치를 두면 원금을 27년에 나누게 되어 연간 원리금이 오히려 커집니다. 당장의 월 부담은 줄어도 한도에는 손해입니다.

DSR 한도만큼 다 빌릴 수 있나요?

아닙니다. 주택담보대출 한도는 LTV 기준 한도, DSR 기준 한도, 그리고 수도권·규제지역 절대 한도(주택가격 15억 이하 6억원, 15~25억 4억원, 25억 초과 2억원) 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 대개 DSR에서 한도가 결정됩니다.

DSR 40%는 무슨 뜻인가요?

연소득의 40%를 넘는 금액을 매년 원리금으로 갚아야 한다면 신규 대출을 받을 수 없다는 뜻입니다. 연소득 5,000만원이면 모든 대출의 연간 원리금 합계가 2,000만원(월 약 167만원)을 넘지 않아야 합니다. 은행권은 40%, 저축은행·보험·카드사 등 2금융권은 50%가 적용됩니다.

전세대출도 DSR에 포함되나요?

전세대출은 이자만 DSR에 반영되고 원금은 빠집니다. 만기에 보증금을 돌려받아 상환하는 구조이기 때문입니다. 그래서 같은 금액이라도 전세대출은 신용대출이나 주택담보대출보다 DSR 부담이 훨씬 작습니다.

신용대출은 왜 DSR 부담이 유독 큰가요?

신용대출은 실제 만기가 1년이든 10년이든 관계없이 5년 원리금균등분할상환으로 환산해 DSR에 반영하기 때문입니다. 1억원을 빌리면 실제로는 이자만 내고 있어도 DSR 계산에서는 매년 원금 2,000만원가량을 갚는 것으로 잡힙니다. DSR이 빠듯하다면 신용대출부터 상환하는 것이 가장 효과가 큽니다.

스트레스 DSR 3단계는 금리를 얼마나 더 얹나요?

수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%p를 100% 적용하고, 지방 주택담보대출은 1.5%p에 적용비율 50%를 곱해 0.75%p가 더해집니다(2026년 12월 31일까지 2단계 유예). 신용대출과 기타대출은 1.5%p가 100% 적용됩니다. 실제 받는 금리가 오르는 것은 아니고, 한도를 심사할 때만 이 금리를 씁니다.

고정금리를 선택하면 스트레스 금리가 줄어드나요?

크게 줄어듭니다. 수도권 주택담보대출 기준으로 변동형은 3.0%p가 그대로 붙지만 혼합형은 1.2~2.4%p, 주기형은 0.6~1.2%p로 낮아지고, 만기까지 고정인 순수 고정형은 아예 붙지 않습니다. 고정 기간이 만기에서 차지하는 비중이 클수록 유리하며 70% 이상이면 미적용입니다. 같은 소득이라도 금리 유형만 바꿔 한도가 1억원 넘게 차이 나는 경우가 흔합니다.

마이너스통장도 DSR에 잡히나요?

잡힙니다. 실제로 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전액을 대출받은 것으로 보고, 신용대출과 동일하게 5년 분할상환으로 환산합니다. 쓰지 않는 마이너스통장은 해지하거나 한도를 줄이는 것이 DSR 관리에 유리합니다.

디딤돌·버팀목 같은 정책대출도 DSR에 포함되나요?

디딤돌대출, 버팀목전세자금, 신생아 특례대출 등 주택도시기금 정책대출은 DSR 산정에서 제외됩니다. 다만 이미 받은 정책대출이 있어도 이후 은행에서 다른 대출을 받을 때는 그 대출이 DSR 심사 대상이 됩니다.

DSR과 DTI는 어떻게 다른가요?

DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 원리금과 나머지 대출의 이자만 더해 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금을 전부 더해 계산합니다. 그만큼 DSR이 더 엄격하며 현재 대출 한도를 실질적으로 결정하는 기준입니다.

대출 종류별 산정과 스트레스 가산은 DSR 40% 가이드와 전세대출 DSR 가이드에서 이어서 볼 수 있습니다.

본 계산기는 금융위원회 스트레스 DSR 운영 기준을 반영한 참고용 도구입니다. 실제 한도는 금융기관 심사와 개인 신용도에 따라 달라질 수 있습니다.