주택담보대출
디딤돌대출과 시중은행 주담대, 언제 무엇이 유리한가
같은 집을 사도 디딤돌과 시중은행은 한도를 자르는 기준이 다릅니다.
디딤돌은 주택도시기금 정책대출입니다. 금리가 낮고 호당한도가 정해져 있습니다. 시중은행 주담대는 소득 상한이 느슨한 대신, 수도권·규제지역에서는 LTV 40%와 집값별 절대한도, DSR 40%를 동시에 받습니다. “이자가 싼 쪽”과 “한도가 나오는 쪽”이 갈리는 이유가 여기 있습니다.
시중은행 한도는 세 값의 최솟값
주담대 계산기 화면에 나오는 min(상한, LTV, DSR)이 이 식입니다.
| 기준 | 수도권·규제지역 |
|---|---|
| 집값별 상한 | 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억 |
| LTV | 일반 무주택 40% · 생애최초 70% |
| DSR | 은행권 40%. 스트레스 금리 가산 후 산정 |
| 최장 만기 | 시중은행 30년 (2025년 6·27 이후) |
집값 9억, 생애최초가 아니면 LTV 40%는 3.6억입니다. 상한은 6억이라 LTV가 먼저 자릅니다. 연소득이 낮거나 신용대출이 있으면 DSR이 3.6억보다 더 낮게 자릅니다. 집값 18억이면 LTV 40%는 7.2억이지만 상한이 4억이라 4억에서 끝입니다.
디딤돌은 호당한도와 LTV 70%
| 상품 | 호당한도 | 비율 |
|---|---|---|
| 내집마련 디딤돌 | 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 3.2억 | LTV 70%, DTI 60% |
| 신생아 특례 디딤돌 | 최대 4억 | 수도권·규제지역 기준 LTV 70% |
| 보금자리론 | 3.6억 / 생애최초 4.2억 | 만기 고정금리 |
집값 6억 생애최초라면 디딤돌은 min(2.4억, 6억 × 70%) = 2.4억입니다. 같은 집을 시중은행 생애최초 LTV 70%로 보면 4.2억이 나오지만, DSR과 상한(6억)을 통과해야 합니다. 소득이 충분하면 시중은행 한도가 더 크고, 소득 요건을 맞추고 이자를 낮추려면 디딤돌이 유리합니다. 둘을 섞어 쓰는 조합은 은행 상품과 기금 취급 기준을 창구에서 확인해야 합니다.
금리와 스트레스
디딤돌·보금자리론은 공시 금리가 낮고, 정책대출은 DSR 산정에서 빠집니다. 다만 이미 디딤돌을 받은 뒤 추가로 시중은행 대출을 받으면 그 추가분이 DSR에 들어갑니다. 시중은행 변동형은 스트레스 +3.0%p가 붙어 같은 소득에서 한도가 더 작게 나옵니다. 고정 기간 비중이 큰 혼합· 주기형, 순수 고정형은 가산이 줄어 한도가 회복됩니다.
기존 대출이 있으면 주담대 계산기만으로는 과대 추정됩니다. 먼저 DSR 계산기에 신용·전세·마이너스통장을 넣고 남은 여력을 본 다음 주담대 화면과 맞춰 보세요.
집값별 상한은 2025.10.16 수도권·규제지역 주택구입 주담대 기준이며, 2026.8.13 총량 완화 이후에도 이 상한은 유지된 것으로 반영했습니다. 실제 한도는 은행 심사와 담보 평가를 따릅니다.