전세대출 · DSR
전세대출은 DSR에 어떻게 들어가나
같은 1억원이라도 전세대출과 신용대출은 DSR 부담이 몇 배 차이 납니다.
전세대출은 만기에 임대인에게 돌려받는 보증금으로 원금을 갚습니다. 그래서 DSR에는 매달 내는 이자만 넣는 것이 기본입니다. 신용대출 1억은 5년 환산으로 원금이 연 2,000만원처럼 잡히지만, 전세대출 1억 연 3.6%는 이자 360만원만 잡힙니다. 같은 금액이라도 이후 주담대를 받을 여력이 다릅니다.
정책 전세는 빠진 뒤, 다음 대출부터 다시 봅니다
무주택자가 받는 버팀목 등 주택도시기금 정책 전세는 DSR 한도 심사 대상이 아닙니다. 전세 한도 자체는 소득 요건과 호당한도로 잘리고, DSR 40% 때문에 더 줄어들지는 않습니다. 다만 이미 정책 전세를 받은 상태에서 신용대출이나 주담대를 새로 받으면, 그때는 전세 이자가 다른 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. “정책대출이라 평생 안 잡힌다”가 아닙니다.
2025.10.29 1주택자 수도권 신규 전세
2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 신규 전세대출을 받으면 그 이자가 DSR 40%에 들어갑니다. 무주택 정책전세와 달리, 이미 집을 가진 사람의 전세 이자는 다른 대출 여력을 직접 깎습니다. 전세 이자가 연 400만원이면 연소득 5,000만 원 기준 여력 2,000만원 중 400만원이 빠집니다.
이 규칙은 전세 한도를 계산하는 공식(호당한도와 보증금 비율)을 바꾸지 않습니다. 바꾸는 것은 “그 이자를 받고도 DSR 40% 안에 들어오는지”입니다. 기존 주담대나 신용대출이 있는 1주택자는 전세 한도보다 먼저 DSR에서 막힐 수 있습니다.
숫자로 보면
전세 2억, 연 3.0%면 연 이자는 600만원, 월 50만원입니다. 신용대출이 없다면 이 정도 이자는 연소득 4,000만원(여력 1,600만원)에서도 여유가 있습니다. 같은 사람이 신용대출 7,000만원을 5년 환산으로 갖고 있으면 원금성 부담이 이미 커서, 전세 이자 600만원이 여력을 넘길 수 있습니다. DSR 계산기에 전세와 신용을 같이 넣으면 이 충돌이 보입니다.
전세 한도 자체는 전세대출 이자 계산기에서 상품별로 보고, 그다음 기존 대출을 DSR에 넣는 순서가 안전합니다. 상품별 호당한도는 전세대출 상품 비교에 모아 두었습니다.
1주택자 전세 DSR 반영은 2025.10.29 규제 기준의 참고 설명입니다. 대환·갱신·지역 예외는 은행 심사 지침을 따릅니다.