전월세
임대료 5% 인상 한도와 월차임전환시산정률
5%는 월세만의 한도가 아닙니다. 보증금과 월세를 한 해 임대료로 합친 뒤 적용합니다.
주택임대차보호법은 계약 갱신에서 임대료를 종전 대비 5%를 넘게 올리지 못하도록 합니다. 여기서 임대료는 월세만이 아닙니다. 보증금을 월세로 환산한 값과 실제 월세를 더해 연 단위로 비교합니다. 보증금만 올리거나, 보증금을 낮추고 월세를 올리는 전환도 같은 연 임대료 안에서 봐야 합니다.
연 임대료로 환산하는 이유
보증금 2억·월세 0원과 보증금 1억·월세 50만원은 겉모습이 다릅니다. 둘을 직접 비교하려면 보증금을 이자처럼 월세로 바꿔야 합니다. 그때 쓰는 비율이 월차임전환시산정률과 기준금리입니다. 고시가 바뀌면 같은 보증금이라도 환산 월세가 달라집니다. 월세 5% 인상 계산기의 기본값은 고시 근처의 참고값이며, 직접 고칠 수 있습니다.
전환율은 보통 월차임전환시산정률 + 기준금리로 둡니다. 계산기에 기본으로 들어 있는 2.0%와 2.75%는 그 예시입니다. 실제 계약에는 당시 국토교통부 고시를 넣어야 합니다.
5%는 연 임대료에 곱합니다
변경 전 연 임대료가 1,000만원이면 변경 후는 1,050만원을 넘지 못합니다. 이 한도를 보증금 인상, 월세 인상, 또는 둘의 혼합으로 나눌 수 있습니다. 계산기의 “인상 분배” 모드는 한도 안에서 월세로 얼마를 가져갈지 비율로 나눕니다.
예를 들어 보증금 2억, 월세 30만원, 전환율 4.75%라면 변경 전 연 임대료는 2억 × 4.75% + 360만원 = 1,310만원입니다. 5% 한도는 1,375만 5천원입니다. 보증금을 그대로 두고 월세만 올리면 월 약 5.46만원까지가 한도입니다. 보증금을 2,000만원 낮추면 그 감소분만큼 월세를 더 올릴 여지가 생기고, 계산기가 그 교환을 보여 줍니다.
계산기가 세 가지 모드를 나눈 이유
- 인상 분배: 5% 한도 안에서 보증금과 월세를 어떻게 나눌지 봅니다.
- 임대료 계산: 바꾼 뒤의 보증금·월세를 넣고 한도를 넘겼는지 확인합니다.
- 인상률 계산: 이미 제시된 조건이 몇 % 인상인지 역산합니다.
한도 적용을 끄면 5%를 넘긴 가상의 조건도 비교할 수 있습니다. 계약서에 쓸 수 있다는 뜻이 아니라, 제시받은 조건이 법 한도를 얼마나 넘는지 보기 위한 스위치입니다.
전세대출 한도와 같이 봐야 하는 경우
보증금을 올리면 전세대출 한도 공식의 “보증금 × 비율”이 커집니다. 다만 버팀목은 호당한도가 먼저 닿고, 월세가 있는 전월세는 상품마다 취급이 다릅니다. 갱신으로 보증금이 바뀌면 전세대출 이자 계산기에 새 보증금을 넣어 한도가 열리는지 다시 보는 편이 안전합니다.
본 설명은 주택임대차보호법의 인상 한도를 계산기에 구현한 참고 해설입니다. 등록임대와 일부 예외, 분쟁조정 결과는 법령과 최신 고시를 따릅니다. 계산 결과에 법적 효력은 없습니다.